Lo peor que te puede pasar al arrendar tu casa es que el inquilino resulte ser un moroso, un problema que puede evitarse, pero que algunas veces es irremediable. En este artículo te explicamos cómo echar a los inquilinos que no pagan el alquiler con la nueva Ley de Vivienda y cuánto tiempo se precisa.
Nueva ley para echar inquilinos 2023
La nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, incluye, entre otras cuestiones, los nuevos procedimientos en el caso de que un inquilino no pague las cuotas de alquiler, lo que se conoce como ‘inquiokupación’. El objetivo de la nueva normativa, en lo referente a echar arrendatarios, es la protección de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad al ser desahuciadas, pero no modifica el proceso de desahucio como tal en otros casos.
¿Cuál es la nueva Ley de Vivienda y cómo afecta al alquiler?
La nueva Ley de Vivienda modifica algunas cuestiones del alquiler, como:
- La posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato en zonas tensionadas.
- Suspensiones temporales en los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad.
- Actualización límite de la renta del 3% a partir de 2024.
- Entre otras.
Cuándo puedo desalojar al inquilino con la nueva Ley de Vivienda
En caso de que los inquilinos que hayan dejado de pagar el alquiler se encuentren en una situación de vulnerabilidad, un tribunal de Justicia podrá establecer un plazo de suspensión del desahucio de dos meses para las personas físicas y cuatro meses en el caso de las personas jurídicas. Anteriormente estos plazos eran de uno y tres meses, respectivamente.
Cuando se autorice un desahucio, será necesario notificar al inquilino y al propietario la fecha y hora exacta de la ejecución. En el caso de que el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad, la nueva ley establece que se deberá informar a las Administraciones Públicas competentes en vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social, así como a aquellas encargadas de brindar atención inmediata a personas en riesgo de exclusión social, para que puedan tomar medidas si corresponde.
Adicionalmente, para que una demanda de desahucio sea procesada, se requerirá proporcionar una serie de datos, como si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es considerado un ‘gran tenedor’ (que a partir de ahora lo podrá ser aquella empresa o persona física propietaria de más de 5 viviendas dentro de una misma zona tensionada) y en caso afirmativo, si el demandante también se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica. Cuando el demandante sea ‘gran tenedor’, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Inquilinos que no pagan, ¿Qué puedo hacer en 2023?
Si un inquilino deja de pagar las cuotas del alquiler, se debe actuar pronto para evitar que la situación se dilate en el tiempo. Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la falta de pago de la renta es motivo para la rescisión del contrato. Esto quiere decir que con solo un mes que no se pague, el propietario podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento y el inquilino deberá abandonar la vivienda.
Sin embargo, antes de acudir al auxilio legal y empezar el proceso de desahucio, siempre es recomendable intentar solucionar la situación de manera amistosa. Lo ideal es enviarle un requerimiento de pago mediante burofax, ya que deja constancia fehaciente, para que se ponga al día con sus obligaciones económicas. Si el retraso es puntual, puede que se solucione sin tener que ir al juzgado, lo cual ahorra tiempo y dinero.
Si el inquilino no paga, habrá que interponer una demanda de desahucio para desalojarle, firmada por un abogado y un procurador. Una vez que el juzgado admita la demanda a trámite, se notificará al inquilino y se fijará una fecha para el desahucio, momento en el que deberá devolver las llaves y desalojar la vivienda.
Además, se le podrán reclamar las mensualidades adeudadas del alquiler, así como intereses de demora por impago. Este sería el mejor escenario; no obstante, muchos morosos no cuentan con nóminas ni propiedades embargables.
Cómo sacar a un inquilino que no paga sin contrato
No realizar un contrato por escrito, supone un enorme riesgo a la hora de alquilar una vivienda, ya que en un conflicto no habrá un texto legal sobre el que se asienten las bases. Para echar a un inquilino que no paga sin contrato habrá que seguir el mismo procedimiento que si hubiese un contrato de por medio. Sin embargo, si lleva a cabo actividades ilegales o molestas en la casa, se podrá preavisar con tan solo siete días de antelación la voluntad de que abandone la vivienda.
¿Se puede echar a un inquilino con hijos?
Sí, se puede echar a un inquilino moroso con hijos. La posibilidad de desalojar a un inquilino mediante un proceso de desahucio no depende de que tenga hijos, sino de si se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y cumple los requisitos decretados por el Gobierno. Es decir, el desalojo tarde o temprano tendrá lugar, pero se podrá paralizar en función de si es una persona vulnerable.
Inquilinos que no pagan y no se quieren ir
Desde el primer mes en el que el inquilino deja de pagar el alquiler, se considera incumplimiento del contrato. Asimos, el casero podrá iniciar el proceso para recuperar las cantidades adeudadas y echarle del inmueble. Ahora bien, con la nueva Ley de Vivienda, si el arrendatario está en situación de vulnerabilidad, un tribunal de Justicia podrá fijar un plazo de suspensión de dos a cuatro meses.
